Με το άρθρο 13 του Ν.4242/2014 αναμορφώθηκε σε μεγάλο βαθμό το δίκαιο των εμπορικών μισθώσεων και δη εκείνων που συνάπτονται μετά την 28/02/2014, ημερομηνία έναρξης ισχύος των νέων διατάξεων. Το νέο νομοθετικό πλαίσιο αποσκοπεί στην αναθέρμανση της αγοράς των εμπορικών ακινήτων, κυρίως με τη θέσπιση ελάχιστης υποχρεωτικής διάρκειας 3 ετών έναντι του προηγούμενου καθεστώτος της 12ετίας, αλλά και με την αναγωγή των συμβατικών όρων που συμφώνησαν τα μέρη σε βασικό άξονα για τη λειτουργία της μισθωτικής σχέσης. Παρατηρείται επίσης, ότι το πνεύμα των νέων διατάξεων προσανατολίζεται περισσότερο στις διατάξεις περί μισθώσεων του κοινού αστικού δικαίου, αφού με το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014 καταργείται πλειάδα διατάξεων που αφορούσαν αποκλειστικά στις εμπορικές μισθώσεις της ρυθμιστικής εμβέλειας του π.δ 34/1995, και δεν απαντώταν στον Αστικό Κώδικα (για παράδειγμα η ιδιόχρηση, η ιδιοκατοίκηση, ανοικοδόμηση ως ιδιαίτεροι λόγοι καταγγελίας από την πλευρά του εκμισθωτή). Στο ίδιο δε ακριβώς πλαίσιο, καταργήθηκε το άρθρο 43 π.δ. 34/1995, το οποίο καθιέρωνε, από την πλευρά του μισθωτή, έναν και μόνο ιδιαίτερο λόγο καταγγελίας (ήτοι, λόγο καταγγελίας που δεν ανευρίσκεται ήδη στις διατάξεις του κοινού αστικού δικαίου), αυτόν της καταγγελίας λόγω απλής μεταμέλειας.
Συγκεκριμένα, στο άρθρο 43 του π.δ 34/1995, όπως αυτό τροποποιήθηκε με τον Ν. 3853/2010 (και ήδη ρητώς καταργηθέν με το προαναφερόμενο άρθρο 13 του Ν. 4242/2014) προβλέπονταν τα εξής: «Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίησή της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.» Συνεπώς, υπό το προγενέστερο του Ν. 4242/2014 καθεστώς, ο μισθωτής, ανεξαρτήτως της συμφωνηθείσας συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης ή και αυτής της νόμιμης υποχρεωτικής διάρκειας 12 ετών, διατηρούσε το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση, χωρίς την ανάγκη επίκλησης και απόδειξης σπουδαίου λόγου (απλώς και μόνο επειδή μετάνιωσε), εφόσον η συμβατική σχέση είχε ήδη λειτουργήσει για ένα έτος (με μόνη προϋπόθεση την τρίμηνη προειδοποίηση και την καταβολή ενός μισθώματος ως αποζημίωσης για την πρόωρη λύση της σύμβασης).
Ωστόσο, η νομοτεχνικά άστοχη διατύπωση του ως άνω άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 δημιούργησε ένα μάλλον δυσεπίλυτο ερμηνευτικό ζήτημα, που έχει ήδη απασχολήσει θεωρία και νομολογία. Συγκεκριμένα, ενώ στο πρώτο εδάφιο της παρ.1 του ως άνω άρθρου 13 εξαιρείται ρητά η εφαρμογή του άρθρου 43 του πδ 34/1995 στις νέες μισθώσεις (ήτοι το δικαίωμα καταγγελίας του μισθωτή λόγω μεταμέλειας), στο τρίτο εδάφιο της ίδιας παραγράφου αναφέρεται ότι «Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της.» Από την εν λόγω δε διάταξη έχει ξεκινήσει, τόσο σε νομολογιακό όσο και σε θεωρητικό επίπεδο, μια προσπάθεια ερμηνείας και ανεύρεσης της πραγματικής βούλησης του νομοθέτη, με μέρος της νομολογίας να υπολαμβάνει, ερμηνεύει και εφαρμόζει την ως άνω διάταξη ως θεσπίζουσα δικαίωμα καταγγελίας του μισθωτή (και δη απρόθεσμο και άνευ αποζημίωσης) λόγω απλής μεταμέλειας, παρά τη ρητή κατάργηση του ως άνω δικαιώματος.
Το επιχείρημα στο οποίο εδράζεται η συγκεκριμένη κρίση είναι ότι η διάταξη του άρθρου 13 παρ. 1 εδ. Ν 4242/2014 έχει ακριβώς την ίδια διατύπωση με τη διάταξη του καταργηθέντος άρθρου 43 εδ. ΠΔ 43/1995, με μόνη διαφορά ότι έχουν απαλειφθεί αφενός η προϋπόθεση της καταργηθείσας διάταξης περί ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μισθώσεως και αφετέρου η υποχρέωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή αποζημίωση. Επομένως, σύμφωνα με την εν λόγω ερμηνευτική εκδοχή, ο νομοθέτης παρέλειψε στη νέα διάταξη να διαλάβει ότι η καταγγελία αυτή είναι καταγγελία του μισθωτή, όπως επιγράφεται η καταγγελία του άρθρου 43 ΠΔ 43/1995, τη διατύπωση του εδ. της οποίας επανέλαβε ακριβώς, και άρα η διάταξη θα πρέπει να θεωρηθεί ερμηνευτικώς ότι δίνει δικαίωμα καταγγελίας στον μισθωτή λόγω μεταμέλειας.
Στον αντίποδα, έχει βάσιμα υποστηριχθεί, και σε νομολογιακό επίπεδο, ότι το εν λόγω θεσπιζόμενο δικαίωμα καταγγελίας αφορά στις περιπτώσεις εκείνες που έχει παρέλθει είτε η συμβατική είτε η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης (εφόσον αυτή είχε συμφωνηθεί για διάστημα βραχύτερο των τριών ετών) χωρίς να αποχωρήσει ο μισθωτής και χωρίς να ζητήσει ο εκμισθωτής την απόδοση της χρήσης του μισθίου, με αποτέλεσμα η μίσθωση να μετατραπεί σε αορίστου χρόνου κατ’ άρθρο 611 ΑΚ, λόγω της παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο.
Πράγματι, η δεύτερη ερμηνευτική προσέγγιση του ζητήματος φαίνεται πιο πειστική και συνάδει τόσο με το γράμμα του Νόμου, όσο και με το πνεύμα των οικείων διατάξεων, ενισχύεται δε και από τις ακόλουθες σκέψεις. Καταρχάς, είναι τουλάχιστον αντιφατικό, ο νομοθέτης να θεσπίζει ένα minimum υποχρεωτικής χρονικής διάρκειας 3 ετών, κατά τα οποία πρέπει να λειτουργήσει η μισθωτική σχέση και παράλληλα να χορηγεί και δη μονομερώς στον μισθωτή, το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση οποτεδήποτε, ακόμα και την επομένη της έναρξης ισχύος της. Πέραν τούτου, η κατάργηση της πλειονότητας των ειδικών λόγων καταγγελίας τόσο από την πλευρά του εκμισθωτή (ιδιόχρηση, ιδιοκατοίκηση, ανοικοδόμηση κλπ) όσο και από την πλευρά του μισθωτή (μεταμέλεια) συνάδει και με αυτή τη σύντμηση της υποχρεωτικής νόμιμης διάρκειας των εμπορικών μισθώσεων από τα 12 έτη στα 3 έτη. Από τη στιγμή δηλαδή, που ο νομοθέτης απελευθέρωσε τις εμπορικές μισθώσεις από άποψη υποχρεωτικής χρονικής διάρκειας της 12ετίας, είναι λογικό να αποστερεί από τα συμβαλλόμενα μέρη και δικαιώματα που τους είχε χορηγήσει ακριβώς λόγω της προηγούμενης χρονικής δέσμευσης που τους επέβαλλε.
Άλλωστε, αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να προστατέψουν τα συμφέροντά τους παρά την κατάργηση των ως άνω διατάξεων, σε περίπτωση που η εκτέλεση της σύμβασης καταστεί ιδιαιτέρως επαχθής και ασύμφορη για κάποιο από αυτά, με αναγωγή στις διατάξεις του κοινού αστικού δικαίου (καταγγελία λόγω σπουδαίου λόγου, απρόοπτη μεταβολή των συνθηκών 388ΑΚ κλπ.). Στην περίπτωση δε, που έχει συμφωνηθεί συμβατικός χρόνος μεγαλύτερος της νόμιμης τριετίας, εγκύρως τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν στο πλαίσιο της ελευθερίας των συμβάσεων 361ΑΚ, να προβλέψουν ως συμβατικούς πλέον όρους τα ήδη καταργηθέντα δικαιώματα καταγγελίας για τους ως άνω ειδικούς λόγους (μεταξύ των οποίων κι εκείνο λόγω μεταμέλειας), μόνο όμως για τον συμβατικό χρόνο πέραν της νόμιμης τριετίας.
Μαρία Κωνσταντινίδη